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东莞:“小别墅”没了 高价地咋办
  • 发布时间:2019-08-27
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    日前,东莞市自然资源局发布了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》(以下简称《指导意见》)。除住宅项目中的别墅建设外,禁止为变相施工建造低层和多层住宅(详见本月14日《广州日报》第13版《居住项目内严禁建设别墅》)。

    根据规定,在未来的东莞市场,从低层和多层转换而来的各种“小别墅”将很难获得规划审批。通过高价改造“小别墅”难以增加保费,销售难度将进一步增加。与此同时,这也将有助于土地市场降温,房地产开发商拍摄土地更为合理。

    新规:

    严禁低层,多层住宅改造别墅

    东莞将根据不同层次和分类的原则,控制不同区域和类型的住宅项目内的住宅建筑。《指导意见》建议关键区域限制低层住宅楼或多层联排别墅的建设。位于中心城区和轨道场地TOD区域的住宅用地和住宅用地(不包括住宅用地)不得用于建造低层住宅(包括单元和联排别墅)和多层住宅排屋。在一般领域,在低层和多层建筑方面,也施加了严格的比例限制。上限是土地面积的10%。

    《指导意见》特别是禁止在住宅项目中建造别墅。严禁将低层和多层住宅建在别墅内。严禁将别墅类型“拆分”成几个小套房,伪装成单元房或联排别墅,用于开发建设的室内移动线路布局不合理。住宅楼一楼的绿地和户外活动空间不属于一楼的专用部分。这也意味着在《指导意见》发布后,将难以拥有低层,多层别墅产品,并且市场上新别墅和别墅的数量将大大减少。

    目前的市场:

    “小别墅”的比例持续上升

    为了增加保费和提取资金,东莞“小别墅”在过去的两三年里已成为别墅市场的主流。

    事实上,根据有关规定,带私人花园的低层独立式住宅是真正的别墅。为了降低总价,市场后来出现在低层,多层建筑面积200~300平方米,双层堆叠,联排别墅,叠加别墅。为了刺激东莞楼市的交易,为刺激交易,低层,多层住宅改建144平方米的经济单户“小别墅”开始占上风。

    据东莞中原战略研究中心统计,从别墅交易结构来看,7月东莞主流市场仍低于144平方米,成交率从6月的27%上升至32% 。由于其高性价比,低总价格对客户更具吸引力。此外,由于7月份集中签订合同的影响,144-200平方米的交易比例大幅增加,比上月上升8个百分点。

    根据东莞中原战略研究中心的分析,“小别墅”可以成为别墅市场的主力军,主要受东莞房地产市场调控政策和市场别墅产品创新的影响;经济型别墅的规模逐渐小,总价格低,而且交易比例很大。

    原因是:

    为什么开发商喜欢建造“小别墅”?

    一方面,“小别墅”可以满足当前市场中一些人的需求,销售速度更快;另一方面,由于高溢价率,更快的资金回报,更高的利润率,低层和多层别墅产品更加昂贵。欢迎。

    业内人士表示,由于房价处于较高水平,别墅越小,别墅越好。 “小别墅”具有别墅的功能,有独立的院子,有露台,总价低,首付低,交易效果更好。一位业内人士告诉记者,从总价来看,一个不到144平方米的“小别墅”的总价格与一些大型房屋相似,但首付比例仅为30%。普通住宅40%。别墅通常有独立的别墅住宅区和高端圈,因此他们也受到许多私人企业主和小老板的青睐。

    同时,由于别墅面积小,总价格相对较低,经济型别墅的单价相对较高。以城市小别墅为例,中心城区小别墅的交易价格已达到3万元/平方米,城镇大部分小别墅的平均交易价格已达到每平方米230-250万元。无论是相对房产还是相对较大的别墅类产品,“小别墅”的价格都要高得多,这意味着保费率也更高。为了提高保费率,住房公司也希望通过开发经济型小别墅来获得更高的利润。

    观察:

    在去年7月,东莞交易了13个商业和住宅区,主要是高价土地

    正是因为“政变”才能通过重建和开发经济的“小别墅”来提高保费并促进销售。一些住房公司在拍到高价时并不十分担心。

    按照通常的操作,“如果你在高价后遇到不好的市场,你将首先出售高价经济型别墅。一方面,你可以提取资金,另一方面,提高整个建筑的形象,使后续的房子也可以卖得更高。价格。“一位业内人士告诉记者。

    今年1至7月,东莞已经出售了13块商品和住宅用地,其中大部分都是高价位。这些商业住宅在各自地区的商业和住宅区的楼面价格处于较高水平。特别是今年5月,东莞的四块地块被住房公司自己“提前投保”,将价格提高到最高价。 6月,东莞推出了本地拍卖的“最终报价”,商业和住宅市场被切断。 7月,商业和住宅区恢复供应,第一个“最终报价”商业住宅发生。但是,从市场来看,房地产开发商的积极性仍然很高。

    随着住房融资融资的收紧,东莞的新规定要求“严禁低层,多层住宅改造别墅”,否则将能够促进东莞土地市场的降温。让房企回归理性。

    观点:

    没有“小别墅”,将增加新的高价项目或将出售亏损

    业内人士告诉记者,近年来,低层住宅和高层住宅改建的别墅数量有所增加,市场供应量增加,使得别墅消化库存时间更长。新法规的出台将有助于市场去库存化。但如果没有“厨房”产品,如何出售高价?

    目前,东莞的房价主要来自高价土地上的别墅产品,以提高整体价格。在别墅溢价之后,买家将会对房地产产生高端板块的印象。后续买家更有可能接受房屋的高价格。

    “未来,当住房公司拍照时,他们会更加理性和谨慎。”业内人士认为,对于今年拍下的高价土地,如果在新规发布之前尚未获得批准,加上原来的楼面价格高,在房价稳定的情况下,很可能面临销售损失。

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