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从龙光地产)中期业绩谈“价值房企”硬核
  • 发布时间:2019-09-11
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  • (原标题:龙岗房地产(3380.HK)中期业绩谈“价值屋”硬核

    自2019年以来,房地产市场政策监管的主要基调已经确定为“坚持住房而不是投机”。据Cree统计,第一季度,百强房地产企业各梯队的销售集中度与去年相比有一定程度的提升。其中,TOP30住宅集中度接近50%,TOP100住房集中度为70.5%。这种集中不仅体现在业绩增长和市场份额上,还体现在100强房地产企业的优质土地资源和资金资源集中。

    在房地产业集中度不断提高的背景下,该行业逐渐演变为规模英雄。盲目杠杆和规模扩张导致整个行业陷入增加收入而不增加利润的周期。这种现象与企业追求利润有关。初衷是非常不同的。

    进入今年8月以来,各大房地产公司在中期业绩中频频报道好消息,推高了房地产股的浪潮。然而,聪明的投资者在这个时候很清楚,价值投资的本质是抛开外观,看到公司的真正价值和创造利润的真正能力。这意味着那些选择众多住房公司的人值得注意“价值住房公司”的目标。在这里,作者想谈谈一个非常低调,务实,但样本价值的房屋公司龙光房地产。

    龙光房地产(3380.HK)于8月27日公布中期业绩公告。期内,本集团从众多住宅公司中脱颖而出,其主导产业盈利及大湾区优势。接下来,可以组合性能。看看它为什么值得房地产业务的原因。

    一,盈利主导产业,住房企业的典型价值

    根据公告,2019年上半年,龙光地产的总收入为270.2亿元,比上年增长78.3%;净利润为人民币52.9亿元;核心净利润为46.7亿元,同比增长59.0%,归属于母公司的净利润。期内人民币45.1亿元,大幅增长70.2%;截至2019年6月30日止六个月,宣布派发现金中期股息每股38港仙,较2018年同期增加35.7%;总股息占母公司应占业主核心利润约为40%。

    1.利润增长率远远超过住房巨头,利润率高于同级联企业

    通过公告,我们看到集团的盈利能力强劲,核心指标大幅上升:核心净利润同比增长59%,归属于母公司的净利润增长70.2%,毛利率和净利润率为34.8%。而17.3%,继续引领行业。

    从横向比较来看,2019年上半年母亲的净利润增长率,龙光房地产并不逊色于“比万亨宝荣”的五大房屋巨头,这是一个宇宙规模的销售规模。净利润增长率为70.2%。领导龙头企业,远远超出了中海和龙湖的两个标杆企业。可以看出龙光的卓越盈利能力和管理能力。 (如下图所示)

    与同级房地产公司相比,如下图所示,龙光房地产可以在现有销售规模上实现最高的收益和利润率,增加收入,增加利润,生动地体现住房价值的企业内涵。

    盈利能力是集团运营效率的体现。在房地产行业,安全性和稳定性也是关键,取决于公司的融资能力和财务结构。

    2.多元化融资渠道+低债务水平以确保财务安全

    与近几年房地产规模扩张不同,龙光房地产自上市以来一直保持着强大的规模和利润战略实力。它始终以自己的步伐,稳步快速发展,多年来一直保持强劲的盈利能力,使自己受到国际机构和市场的广泛认可,并保持了顺畅的多元化融资渠道。在衡量住房保障主要指标的净负债率方面,行业处于较低水平。具体表现如下:

    融资渠道畅通,多元化。期内,公司在美元优先票据,海外银团贷款,国内公司债券和ABS方面取得了很多进展,表明公司多元化的国内和海外融资渠道依然顺畅,其中包括成功签署了16.1亿港元3.5-年度银团贷款协议。两批高级票据,五年期国内公司债券15.1亿元,以及一批ABS证券,其中国内公司债券的年利率仅为5.5%,私营房企的低利率显着。此外,该公司还以高利率和短期长期交换的低利率形式赎回了2020年的2.6亿美元年利率7.70%,反映了公司运营资本的能力。

    截至2019年6月30日,龙光房地产的计息负债总额为652亿元。其中,一年内到期的债务仅占24%,1 - 2年的到期日为33%,2 - 5年的到期日为43%。债务期限安排平衡合理,有利于偿还债务压力。在资本成本方面,龙光房地产的加权融资成本稳定在6.1%,与2018年相同。房地产融资成本整体上升趋势很少见。

    现金流健康,净负债率低于行业平均水平,债务结构优化。本集团持有现金和银行结余(包括限制和质押存款)约381.12亿元,现金短期负债率为2倍,净负债率。它约为65%,低于行业平均水平,而且集团现有的现金储备足以完全覆盖,因此短期内不存在债务压力。

    总体来看,集团盈利能力强,财务稳定保持在良好区间,现金充足,表明龙光地产稳健经营逐步加强,内部造血功能不断完善,外部融资能力不断增强。拓宽融资渠道,保持金融稳定。这种情况将为该集团形成一个极好的金融安全护城河。

    金融稳定有利于促进还本付息,从而加快一线土地的收购和销售效率。因此,业内有一句话:短期销售,长期取决于土壤储备;那么,作为一家在广东起步的本土老牌企业,龙光地产有哪些优势和发展动力?

    第二,合同销售高速增长,没有完成年度目标的压力

    上半年,龙光地产实现销售签约453.1亿元,同比增长28%,远高于行业前30名房地产企业11%的平均增速,完成了全年53%的销售目标。回顾龙光地产的历史销售数据,近年来,集团合同销售额从2016年的287亿元增加到2018年的718亿元,复合增长率为58.17%,保持了平稳增长。

    根据结果公告,2019,龙光地产的年销售额超过1500亿元,其中广东、香港和澳门湾面积占66%。截至7月31日,公司全年累计实现合同销售额546.2亿元,同比增长25%。可见,公司有充足的销售资源和良好的销售势头。除了下半年即将到来的“金九银十”楼市外,龙光地产已经超额完成年度销售目标是大概率事件。

    此外,在集团的销售结构方面,集团的销售额为453亿1000万元,广东、香港和澳门大湾地区占54%,大湾区市场占有率位居行业第一。根据计划,公司下半年将增加深圳项目的销售。公司在深圳有多个项目,商品价值将带动整体销售快速增长。

    房地产未来销售增长的潜力来自土地储备的质量和规模。城市布局也是关键。龙光房地产在大湾区土地储备丰富优质中处于领先地位,在未来的行业竞争中处于领先地位。

    3.大湾区土地储备丰富,长期发展价值突出。

    近年来,从“湾区经济”的概念到《粤港澳大湾区发展规划纲要》,粤港澳的世界级城市群正在形成; 8月18日,中央政府提出支持深圳建设中国特色社会主义试验区,打造全球基准城市和深圳核心区。发动机状态被重新保持。在这片总经济产值近10万亿元的土地上,到处都有很多商机,也是房地产企业为之奋斗的地方。你能提前抢到广东,香港,澳门和大湾地区,甚至直接相关吗?住房企业的未来和命运。

    龙光房地产在广东推出,近20年来大湾区城市群的前瞻性布局。截至2019年6月30日,龙光房地产的土地储存和建设总量为5469万平方米,总价值为7520亿元。其中,广东,港澳地区大湾区土壤储值6111亿元,占81%;深圳土壤储值1803亿元,深圳和林深区域土壤储值3730亿元,占44.8%。在土地储备总量中,可分为以下两类:

    招聘和土地储备:截至报告期末,龙光的拍卖土地储备继续保持较高水平,总建筑面积约3591.8万平方米,价值4270亿元。其中,广东,香港和澳门湾区占60.4%。 (如下图所示)

    城市更新项目储备:截至2019年6月30日,龙光城市更新业务部署在10个城市,共62个项目,储备1877.2万平方米,价值3250亿元,大湾90%。区域。其中,深圳,惠州,东莞,珠海等热点城市可以独立改造该地区的价值近2600亿元。 (如下图所示)

    城市更新项目是广东,香港和澳门大湾区的独特机遇,投资少,价值高。根据业绩公布,龙光房地产的城市更新业务贡献了约人民币18亿元的核心利润,成为本集团持续增长的新动力。公司预计2019年成功孵化深圳蛇口保税区,惠州大亚湾和深圳侨城东,价值超过700亿元。未来,龙光房地产计划孵化该市的年度续租项目价值不低于300亿元,年度利润贡献将占公司核心利润的10%至20%。这意味着龙光房地产城市更新项目潜伏期短,记录良好,收益清晰可见。

    从这一点来看,龙光房地产的土地储存结构非常合理,涵盖了近中期和长期发展的需要,为集团整个期间的可持续发展奠定了基础。在稳步推进大量土地储存和销售过程中,集团进军。这个拥有1000亿俱乐部的俱乐部已经立足。

    四,结论

    根据以上数据,根据2019年销售额900亿元的计算和未来20%的年增长率,即使新增的土地储存资源不再增加,龙光地产现有的土地储存价值7520亿元也可以这足以完全覆盖公司5 - 6年的销售增长需求,而且性能更加确定。

    从龙岗房地产估值来看,截至目前,集团总市值为609.7亿元,PE(TTM)为5.5倍,PB为1.7倍;它接近2年的平均位置;而且由于房地产周期和政策的低迷,经济环境收紧等因素影响,公司股票二级市场表现已经从4月份的高点回调。但从上述分析可以看出,龙光房地产是行业龙头,土地储备价值巨大,债务水平低,金融安全性高。从上述逻辑可以看出,龙光集团预计将通过进一步释放本集团的内含价值形成估值。重估。

    对企业来说,赚钱是最后一句话。龙光地产的盈利能力优于同行。据管理层披露,龙光未来将积极抓住土地收购的机遇,寻求更多的并购目标,实现多元化,提高质量。土地银行以最低成本锁定了更多高回报项目,以回报投资者。

    8月28日,标准普尔宣布龙光房地产长期主信用评级由“BB-”上调至“BB”,前景稳定。这样一家房地产公司的典型价值值得长期关注。

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