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4200万亩集体建设用地即将入市:值多少钱 收益怎么分?
  • 发布时间:2019-10-16
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    根据新通过的《土地管理法》,集体经营的建设用地将于明年元旦后在全国范围内实施,但仍有许多问题有待解决,相关的扶持规定正在推进。

    9月17日至24日,自然资源部在北京举办了新的土地管理法培训班。该培训课程显示,已密集地起草了一些支持性法规,包括《土地管理法》的实施法规,关于永久性基本农田保护的法规以及用于农村集体管理建设的土地转让。

    这是自然资源部的官员第二次披露土地管理法支持法规的进展。

    自然资源管理规定司司长魏立华在8月27日接受《中国自然资源报》采访时说,根据《土地管理法》第六十四条的授权规定,将起草《集体经营性建设用地出让转让管理条例》草案以供审核。国务院审议。

    与较为成熟的国有建设用地相比,集体建设用地虽然已经在很多地方进行了试点,但仍直接进入市场,但范围和规模有限。一旦在全国范围内实施,它将直接涉及超过4200万亩土地的命运。效果如何?维护农民,集体和国家的权益,已成为颁布有关政策法规的主要前提。

    多少钱?平均每亩30万元

    今年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议投票通过了《土地管理法》修正案,该修正案将于2020年1月1日生效。

    这是自1986年《土地管理法》颁布以来的第四次修订。先前于1988年进行了第一次修订,于1998年8月进行了修订,并于2004年8月进行了第三次修订。

    修订《土地管理法》的重点是农村土地制度的改革,集体管理用地已成为重点之一。

    魏丽华说,原来的土地管理法禁止农村集体经济组织以外的单位或个人使用集体建设用地,但乡镇企业破产合并除外。集体建设用地征收国有土地后,方可转让给单位或个人。该规定使集体建设用地的价值微不足道,导致农村土地资源配置效率低下,农民土地产权受到侵蚀。在城乡交界处,大量集体建设用地非法进入市场,严重挑战了法律的权威。

    新的《土地管理法》取消了原法律第43条中有关“任何单位或个人的建设都必须使用土地,必须使用国有土地”的规定,允许对集体经营的建设用地进行登记根据计划和依法。经集体经济组织2/3以上的成员或村民代表同意,由集体经济组织以外的单位和个人通过转让或租赁直接使用。

    此外,用户在获得集体建设用地使用权后可以转让,交换或抵押。

    魏丽华说,这项规定是一项重大的制度性突破,终结了集体建设用地不能在同一时期以与国有建设用地相同的价格进入市场的双重制度,并清除了体制障碍。促进城乡一体化发展。

    集体建设用地进入市场实际上并不是什么新鲜事。许多年前,广东和其他地方已经在几个地区开始了试点工作。自2015年以来,经全国人民代表大会常务委员会授权,仅限于北京市大兴区等33个试点县(市,区)的行政区域内的三个农村试点改革。集体经营用地三块。区块中的一项改革。

    但是,《土地管理法》修改后,意味着上述试点内容将在全国范围内实施。与仅在全国33个地区进行的试验相比,市场进入的总量也大大增加了,其重要性自然也就更重要了。

    9月27日,中国农业办公室主任兼农业和农村事务部部长韩昌富在国务院新闻发布会上说,新修订的《土地管理法》阐明,农村集体建设用地符合国土资源部的要求。计划和超过三分之二的集体计划如果经济组织的成员同意,他们可以直接进入市场。这是一项重大的改革和创新。过去,农村集体建设用地无法直接进入市场,需要征地。

    韩昌富说,据估计,中国农村集体建设用地超过4200万亩。可以说,这是一笔巨大的财富,是农民财产收入的重要来源,也是集体经济的重要支柱。确保妥善管理。

    不加征税直接进入市场,从数据上看,确实增加了集体建设用地的价值。

    官方数据显示,截至去年底,已有33个试点县(市,区)集体建设用地10000余亩,用地总面积超过9万亩。约257亿元。黄金28.6亿元。

    简单计算,一英亩集体经营建设用地的价格约为30万元。当然,30万元只是平均值。具体情况取决于土地的位置和计划的用途。

    最近出现了一起案件。

    北京大兴区近日成功转让集体建设用地,成交价为15.13亿元,折合楼面价约14000元/平方米,约合930万美元/亩。

    能够以该价格出售土地的原因与计划用途有关。过去,集体建设用地不会用于住宅开发,而上述土地将用于建设共享财产。它可以以29000元/平方米的单价出售。

    直接进入市场确实可以进一步证明集体土地的价值,但是这个过程并不像外界想象的那么简单。

    国有建设用地流转的全过程有比较成熟的法律法规对其进行规范。对于建设用地的集体经营,土地管理法的有关规定更加原则性和广泛性,例如要确保明年1月1日以后的国民使用。顺利实施还需要更多运营行政法规来保驾护航。

    例如,哪些地块可以进入市场?谁是市场的主体?如何设计市场进入流程?市场的收入如何进入?进入市场后如何规范转账或抵押?

    面对上述困难,迫切需要开发《农村集体经营性建设用地出让转让条例》。

    《新土地管理法》规定集体经营的建设用地可以进入市场,但没有规定是储备土地还是增量土地。从2015年开始的33个农村三区改革试点的角度来看,公司引进的土地基本上是土地储备。

    相关政策文件也对此进行了确认。

    财政部和国土资源部于2016年4月发布了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》(以下简称《调节金办法》)。明确规定,该方法使用的农村集体建设用地是指土地利用总体规划。农村集体建设用地。城乡规划被确定为工业用土地,例如工业和采矿仓库以及商业服务。

    如果《集体经营性建设用地出让转让管理条例》的最终范围也仅限于土地库存,则可以进入市场的集体建设用地的数量将与预期的不同。这项改革对当今土地市场供应格局的影响也将减弱。

    钱如何分配?收入的20%至50%

    集体建设用地价值的增加直接反映在转让价格的变化中。当资金从购买者转移到出售使用集体建设用地的集体经济组织时,如何分配?

    国有建设用地的土地出让收入由收支两条线管理。收入上缴到地方国库。缴纳相关税费后,大部分资金实际上由地方政府控制和使用。

    进入市场后,集体经营建设用地的土地收益如何分配?如何平衡国家,集体和个人的土地增值收入分配,确保农民公平分享土地增值收入?

    针对上述33个农村三区改革试点,有关主管部门制定了关于集体经营建设用地使用权转让问题上土地增值收入调整的特殊规定。土地。

    上述《调节金办法》规定,农村集体经济组织通过转让,租赁和出资(持股)的方式从农村集体建设用地中取得收益,而农村集体土地使用权人可以-市场出售后经营的建设用地。通过交换,赠与,租赁,出资(持股)或其他相同的方式取得再转让收益的,国家应当支付调整资金。

    调整资金的征收依据是农村集体建设用地增值收入的20%50%,用于城镇化或再转让。很容易理解,应将集体经营建设用地的增值收入的20%至50%移交给国家财政部。

    剩余的50%80%的增值收入将如何分配?如何确保公平合理的分配?对于这些问题,没有明确的政策规定。

    财政部和国家税务总局在7月份公开征询了《土地增值税法(征求意见稿)》的意见。 《征求意见稿》集体土地使用权,地上建筑物及其附属物(以下简称“集体房地产”)的转让和转让包括在税收范围内。同时,建议取消现行的集体房地产土地增值收入调整基金。

    这意味着决策部门打算将用于集体建设用地的调整资金作为土地增值税“升级”到市场,这将更符合法定的税收原则。

    但是,土地增值税法中的公共利益才刚刚结束,尚未提交全国人民代表大会常务委员会审议。正式实施尚需时日。

    但是,集体建设用地的运营将在2020年初在全国范围内实施。在土地增值税立法完成之前,调整资金的形式可能会继续存在。

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