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硬脱欧几成定局 房产投资者如何应对?
  • 发布时间:2019-08-23
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    英国首相鲍里斯发誓要带领英国人于10月31日离开欧盟,不论是否达成协议都将离开欧盟。

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    对于许多买家/投资者而言,目前最关注的问题无疑是:未经协议对英国房地产市场意味着什么?

    虽然没有人能够准确预测未来房价的走势,但对于一些买家的常见问题,英国专业机构已经给出了自己的看法。

    常见问题1:我现在应该购买还是等待英国退欧?

    在英国的大部分地区,特别是在伦敦和英格兰东南部,房价上涨已经下降。在这方面,房地产专家的共识是,政治和经济的不确定性导致了潜在买家的观望,但长期的住房短缺阻止了房价的急剧下降。

    有迹象表明,如果你现在可以买到它,你应该买它,这也是为了省钱。

    尽管一些买家在英国脱欧之前犹豫不决,但可能会导致需求受到抑制,这将进一步抑制住房价格,但伦敦通勤带的自住只需要房价,而房价并没有大幅下跌。

    据国内代理商Cheffins的马克佩克说,即使最近的气氛表明英国退欧没有机会,房地产需求依然强劲,这也有助于支撑房价。

    薪资涨幅优于通胀

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    实际工资保持稳定

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    如果没有协议离开欧盟,利率和就业水平将成为市场影响的真正原因。他补充说,如果这两项指标不受影响,市场对房屋的需求依然强劲。

    本土代理商Jackson-Stops董事长Nick Leeming表示:“一旦英国决定何时离开欧盟,我们预计产量和活动以及销售水平将会提高。明年,房价可能会略有上涨。该物业不空置,等待房地产的销售有限,现在是讨价还价的好时机。“

    安永项目俱乐部的首席经济顾问霍华德阿彻表示,尽管英国脱欧带来不确定性,但房屋供应短缺,英格兰银行可能继续维持历史低利率以继续支持房价。

    常见问题2:房价走势如何?

    英国皇家特许测量师学会(RICS)去年预测英国2019年房价将停滞不前,但供应短缺的基本面将阻止“完全垮台”。

    今年的房价增长确实放缓了; Nationwide的最新数据显示,截至7月份,英国房价仅上涨0.3%,东南部和伦敦地区下跌,威尔士和中部地区增长强劲。因此,全国平均水平被中和。

    第一太平戴维斯预测英国房价将在2019年增加到零。如果英国在今年3月完成离开欧盟的协议,预计增长率为1.5%。

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    Strutt&帕克的斯蒂芬妮麦克马洪提出了一个更乐观的期望,最好增加2%,但也有5%的风险。

    但Savills和Strutt&Parker都认为中期房价将保持强势。第一太平戴维斯Savills住宅研究部门负责人Lucian Cook表示:“假设没有任何离开欧盟的协议将导致利率保持低位,那么将支持贷款负担能力。”

    “相反,这可以为中期房价增长提供更多动力。问题是家庭是否对未来的财务状况充满信心,以释放这种潜力。“

    麦克马洪说:“我们预计2020年会出现反弹,但持续的政治和经济波动可能会延长低价和交易水平的周期。”

    经常问的问题3:伦敦会比英国其他地方下降得更多吗?

    伦敦物业自2016年公投以来一直承受着最大的压力。根据国家统计局的数据,仅去年一年伦敦房产的平均价格就下降了约20,000英镑。

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    专家表示,无论是否离开欧洲市场,市场都在修改伦敦市中心豪宅价格过高的现象。

    Zoopla的Richard Donnell说:“伦敦房地产市场的疯狂时代已经通过印花税的到来而得到调整,许多豪宅出现了小幅下滑。” “从2010年到2016年,伦敦的房价飙升,价格现在回归理性。”

    但First Pacific Davis的库克认为,伦敦的房价将会反弹。 “伦敦市中心可能是交易活动反弹的市场之一,海外买家将潜入英镑兑美元的低迷时期。”

    常见问题4:租金怎么样?

    税收改革和法规严重打击了英国“买房出租”市场,自2016年以来已有数千名业主离开市场。因此,无论英国脱欧将如何结束,房东的撤离将是最大的。对租赁市场的影响,

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    伦敦的租金继续上涨至历史高位,这是由于强劲的住房需求和稀缺的房地产股。今年4月,Rightmove报道伦敦的租金要价每年上涨8.2%,创历史新高,将月平均租金推高至2,093英镑。

    常见问题5:印花税是否会改革?

    英国脱欧可能对英国房地产市场产生的影响是印花税。

    总理鲍里斯约翰逊表示,他将考虑对印花税进行一系列改革,包括印花税门槛大幅提高,从目前的125,000英镑增加到50万英镑,印花税税率减少超过150万英镑。英镑,从目前的12%跌至7%。

    与此同时,他还同意考虑采取更大胆的改革措施:改变卖方支付的买方印花税。

    根据房地产中介Savills Davis的分析,根据2018/19的数据,约翰逊的税收改革计划可以使购买印花税的30多万买家受益。加上印花税减免的事实,这意味着去年共有651,500宗交易免征印花税。

    相当于英格兰和北爱尔兰71%的财产交易的印花税免税。

    如果印花税门槛提高到50万英镑,Savills预计英国财政部将印花税收入减少约四分之一,即21.58亿英镑。

    新的印花税改革将提升首次购房者的购买力。目前,首次购房者购买价值30万英镑或以下的房产免征印花税。购买300,000至500,000英镑的物业,其中不到30万英镑是免税的。

    现有的印花税阻碍了人们搬家,因为现有业主的费用通常超过20,000英镑。

    Leeming表示,尽管英国脱欧市场重新繁荣,但约翰逊必须优先考虑印花税。

    首次购房者印花税税率

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    现有业主的印花税税率

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    投资租赁或度假物业的税率

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    英国房地产周刊(本文由BBC,FT等编辑,版权,网络形象。)

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    主编:魏宇

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